부동산 경매의 권리를 분석하는 손쉬운 방법으로 칩집은 생활의 필수 요소 중 하나인 “주거”에 필요한 재화에서 부동산에 관한 지식을 갖고 있는 것은 주거와 관련해서 손해 보지 않는 최소한의 준비입니다. 이 점에서 부동산 경매의 공부는 반드시 투자 목적 아니더라도 미리 해놓는 게 좋습니다. 경매의 공부를 하고 두면 대체로 부동산 관련 지식은 중창 이상으로 얻기 때문입니다. 세입자는 본인의 전세금을 잃지 않는 안전한 선택을 할 수 있어 투자가는 저 가격으로 부동산을 취득하고 본인의 자산을 늘리고 부를 축적할 기회를 얻을 수 있습니다. 이렇게 적어 두면 경매 학원 광고 같지만(웃음)이것은 나의 순수한 소신이자 그만큼 부동산 공부는 인생에서 필수입니다. 그 일환으로서 향후 종종 경매 관련의 포스팅을 게재할 예정입니다. 오늘 거론하는 내용은 부동산 경매의 기본이라고 할 수 있는 권리 분석입니다. 권리 분석의 의미와 절차에 대해서 최대한 간결하게 정리할께요~!권리 분석이란?권리분석이란 부동산에 관련된 권리를 파악하고 해석하는 작업이라고 할 수 있습니다. 좀더간단하게설명을해드리면등기부등본읽는것이라고할수있습니다. 그러기 위해서는 등기부등본이 어떻게 구성되어 있는지 알아야 합니다.등기부등본은 표제부, 갑구(소유권 관련 사항), 을구(소유권 이외 사항)로 구성되어 있습니다.표제부에는 주택의 주소와 면적, 구조, 용도 등 기본 스펙이 기재됩니다. 즉 건물의 등기가 언제 생겼고, 어떤 구조로 만들어졌으며(ex. 철근 콘크리트 구조) 용도는 무엇이며, 각 층별 면적은 어떻게 되는지 등의 정보가 나와 있습니다.갑구에는 소유권 관련 내용 및 소유자에 대한 압류(가압류) 또는 세금 관련 사항, 그리고 소유자가 반환해야 할 채권 관련 사항이 기재됩니다.순위번호 등기목적접수등기원인권리자 기타사항 1소유권보존 2021년 1월 1일 소유자 OO건설주식회사 2소유권이전 2022년 2월 1일 2022년 4월 2일 매매소유자 김XXX예를 들어 등기부등본갑구에 위와 같이 나와 있다면 2022년 김XX씨가 OO건설로부터 이 집을 샀다는 것을 의미합니다. 을구에는 소유권 이외의 사항, 즉 집에 대한 사항이 기재됩니다. 대표적으로 주택을 담보로 돈을 빌려주고 주택 자체에 대해 설정하는 근저당권이 있습니다.순위번호 등기목적접수등기원인권리자 기타사항1근저당권설정2020년5월10일2020년5월10일설정계약채권최고액금10,000,000원채무자박OO21번근저당권설정등기말소2022년1월19일해지위와 같이 나와 있는 경우 박OO씨가 빌려준 1억원에 대해 설정했던 근저당권이 돈을 돌려줌으로써 해지되었음을 알 수 있습니다. 취소선 표시되어 있는 권리는 말소된 것이므로 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 권리분석방법5단계권리분석을 하기 위해 알아야 할 등기부등본의 구성에 대해 알아봤습니다. 이렇게 등기부등본을 볼 수 있다면 아래 5단계에 따라 현재 유효한 권리, 그리고 유효하지 않은 권리를 하나하나 찾기만 하면 됩니다. 1단계 : 말소 기준 권리 찾기권리 분석에서 가장 중요한 내용입니다. 바로말소기준권리라는거죠. 이는 ‘효력이 사라진다’의 ‘기준’이 되는 ‘권리’라는 뜻으로, 말 그대로 말소기준권리 이후 설정된 권리는 모두 효력이 사라집니다. 이는 경매와 배당 절차를 보다 효율적으로 진행하기 위해 법적으로 권리 관계를 깔끔하게 정리하기 위한 목적입니다.말소기준권리가 되는 권리에는 다음과 같은 것이 있습니다.이 각각의 의미까지 설명하기에는 글이 너무 길기 때문에 여기서는 상세용어 설명은 패스합니다.w (궁금하신 분들은 따로 찾아보시길 권합니다) 옥션에 출품된 물건의 등기부등본을 펴서 위 5가지 중 해당 말소기준 권리를 찾고 그 아래 설정된 권리는 모두 자진취소선 표시를 해주세요.* 덧붙여서 말소 기준 권리와 관계없이 소멸하지 않을 권리도 있습니다만, 여기에는 다음과 같은 것이 있습니다.=>예고등기, 가처분등기, 유치권, (법적)지상권예고등기와 가처분등기는 등기부등본에 기재되며 유치권과 (법적)지상권은 매각물건명세서에 기재됩니다. 이들은 인수될 수도 있고 아닐 수도 있으며 인수 여부를 일일이 확인해야 하기 때문에 초보자에게는 적합하지 않습니다. 2단계 : 말소기준권리보다 앞에 있는 권리가 있는지 찾기말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 위와 같은 예외적인 경우를 제외하면 모두 사라지는 것을 알 수 있는데, 그렇다면 그 전에 설정된 권리가 있는지도 봐야겠죠? 전 소유자의 가압류, 배분요구를 하지 않은 선순위 전세권(최우선 임차권은 배분요구를 하지 않아도 배정된다), 선순위 지상권, 선순위 가처분, 선순위 가등기 등이 있는지 살펴봐야 합니다. 이런 권리가 없다면 편하게 입찰하셔도 됩니다. 3단계: 말소 기준 권리보다 앞에 있는 임차인이 있는지 찾기그 다음에 대항력 있는 임차인이 있는지 살펴봐야 합니다. 임차인의 대항력은 전입신고를 한 날짜 다음날 0시에 발생하게 되는데, 만약 이 날짜가 말소기준 권리보다 빠르다면 경매 낙찰자 입장에서는 보증금을 대신 내야 할 수도 있어 주의가 필요합니다.대항력 있는 임차인이 있다면 해당 임차인이 배당요구를 했는지도 함께 봐야 합니다. 이를 경매 입찰자 입장에서 분류해 보면 아래와 같습니다.출처 : <부동산 경매 무작정 따라하기> (저자 : 이현정)즉 말소기준권리보다 앞에 있는 임차인이 없으면 편하게 입찰해도 되지만 말소기준권리 앞에 있는 임차인이 있으면 배당요구 여부에 따라 경매 난이도가 달라지므로 주의해야 합니다. 4단계 : 매각물건 명세서 확인 및 배분금액 확인마지막으로 매각 물건 명세서 상의 특이사항이 있는지 확인합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 유치권이나 법정지상권 등 특수권리는 매각물건 명세서에 기재되니 반드시 체크하셔야 합니다. 여기까지 하고 나서 선순위부터 배당받아가는 금액을 차례로 산정하면 권리분석이 끝납니다.부동산 경매를 처음 접하는 분들에게는 어렵게 느껴지는 개념인데 최대한~~~ 간단하게 정리해보려고 했는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 쉽게 정리하기 위해 자세히 설명하지 못한 개념에 대해서는 별도로 글을 올려보겠습니다. :)부동산 경매를 처음 접하는 분들에게는 어렵게 느껴지는 개념인데 최대한~~~ 간단하게 정리해보려고 했는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 쉽게 정리하기 위해 자세히 설명하지 못한 개념에 대해서는 별도로 글을 올려보겠습니다. 🙂
