noaa, 출처 Unsplash
부동산 시장과 대출 관련 정책 완화 등으로 지금은 부동산 가격은 어느 정도 바닥을 짚고 있는 것 같습니다.물론 여기서 다시 오를지, 아니면 이 정도 선에서 가격대를 유지할지는 계속 관찰해야 하는데 기존 가격 이하로 더 이상의 추가 하락은 없는 것 아니냐고 생각합니다.부동산 투자가의 입장에서 보면 신규 투자는 사실은 망설여시기입니다.저는 개인적으로 부동산 투자에서 전세 가격을 아주 중요하게 생각하고 있습니다.물론 예외다 여러 지역 또는 신규 택지 지구 등이 있지만 이런 경우 전세 보증금율로 체크하고 있으므로 일반적인 경우에는 가격 향방을 결정하는 큰 흐름 중 하나가 전세 보증금이라고 보고 있습니다.어느 정도 안정과 판단되었을 경우에는 이제 진짜”안전 마진”을 계산하고 투자하는 방식이 유효하다고 생각합니다.몇달 전에 계속적으로 최저 시세(?)경신을 하고 있을 때는, 실은 안전 마진이란 의미가 없습니다.오늘의 가격이 최고치, 내일은 더 떨어지는 상황에서 안전 마진의 의미가 퇴색되기 때문입니다.반대로 지금은 또 상황이 바뀌었으니 지금의 시점에서 경매를 통한 부동산 투자는 진정한 안전 마진을 확보할 수 있는 최적의 시기입니다.실제로 경매를 통한 투자는 이미 경험하셨을텐데, 부동산 상승기에는 의미가 없습니다.경매 투자가 가장 큰 힘을 발휘하는 것은 부동산 하락장, 그리고 하락이 어느 정도 그쳤다 지금의 시점이 최적의 타이밍이라고 생각합니다.그런 의미에서 대부 업체의 관점에서 대부업 운영을 어떻게 하면 좋겠습니까?그동안은 고리 대금업자의 돈줄이 말랐기 때문에 매우 안정된 담보 채권을 확보할 수 있었습니다.그래서 최근 몇달 동안 나도 자신의 자본 없이 LTV100%로 질권 대출을 통해서 신규 대출을 진행했습니다.문제는 이전에도 포스팅을 했는데, 특례 포굼쟈리로ー은과 앞으로 이어지는 후속 대출 완화 관련 이슈입니다.향후는 이 같은 LTV100%의 질권 대출은 조금 힘들 거 같아 지금은 내 자금을 최대한 투입해야 할 시기가 될 것 같아요.현재의 상황과 향후 가격의 행방을 예상했을 때, 더 낮을 가능성보다는 환율을 유지하거나 오를 확률이 높다고 보고 있어서 좀 더 공격적으로 대출을 진행해야 할 시점이 아닐까 생각합니다.즉시 질권 대출을 통한 자금 조달이 어려워지겠지만, 이것도 역시 시간이 지나면 담보 한도 확보를 통해서 어느새 또 유동화가 가능하기 때문입니다.전회의 부동산 상승장이 끝날 무렵에 LTV100%까지 대출을 진행해도 1,2개월 후에 LTV가 80%이하로 떨어진 경우가 상당했다.그 때는 상승의 끝에 뛰던 때여서 문제가 발생할 확률이 많았는데 지금은 부동산 가격이 바닥 부분 구간에서 놀고 있다고 판단하고 있으므로 좀 더 공격적인 포지션으로 가도 큰 문제는 없다고 생각합니다.그런데 나도 경매에서 아파트 하나 돌아가고 싶은데… 그렇긴또 대출 자금으로 사용되면 신규 투자는 안 되겠네요 TT
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