고양 창릉신도시/3기 신도시/토지보상 2023년부터 입주 더 늦어짐/사전청약/GTX-A 창릉역 신설 확정, 주변시세 급등, 고분양가 논란/건축자재 급등으로 본청 약시 분양가 더 높아질 듯

고양 창릉 신도시는 3기 신도시의 하나로, 고양시청에서 5km에 위치하고 1기 신도시의 일산과 2기 신도시 파주 운정보다 서울 도심에 훨씬 가깝고 특히 서울 은평구, 마포구의 경계에 인접하고 있습니다.여기 서울 원산 고속 도로, 경의 중앙선 등 인접 광역 교통 조건이 우수하고, GTX-A및 고양선 도시 철도(예정)연계 공공 교통의 도심으로의 접근이 용이합니다.특히 2023~2024년 GTX-A노선이 고양 창릉 지구 한가운데에 개통되면 창릉 역에서 삼성 역까지 20분 이내에 도달하는 것입니다.여기에 고양이~서울 은혜 평간 도시 철도(고양선)이 2026~2027년경 개통되면 서울 주요 도심권의 이동도 훨씬 쉽게 됩니다.2027년 입주 예정인 고양 창릉은 개발이 한창인 고양시 원흥 지구, 삼송 지구, 향동 지구 등에 둘러싸였으며 주변에 교통·상업 시설 등 주거 인프라가 이미 비교적 반듯한 상태에서 입주 가능한 지역이라는 것이 장점으로 꼽히고 있습니다.

제3기 신도시란. 제3기 신도시는 정부가 추진 중인 ‘수도권 주택공급 확대방안’ 등의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민 주거안정을 위해 계획한 공공주택지구입니다.

규모대상신도시(330만㎡ 이상) 남양주 왕숙·왕숙2, 하남교산, 인천 계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥, 의왕·군포·안산, 화성진안대규모택지(100만㎡ 이상) 과천, 안산장상, 인천구월2·화성봉담3

규모대상신도시(330만㎡ 이상) 남양주 왕숙·왕숙2, 하남교산, 인천 계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥, 의왕·군포·안산, 화성진안대규모택지(100만㎡ 이상) 과천, 안산장상, 인천구월2·화성봉담3

/고양 창릉 신도시 고양 창릉 신도시는 3기 신도시의 하나로, 고양시청에서 5km에 위치한 고양 창릉 신도시는 서울 은평구, 마포구의 경계에 인접하고 있습니다.서울 원산 고속 도로, 경의 중앙선 등 인접 광역 교통 환경이 뛰어나며 GTX-A및 고양선 도시 철도(예정)연계 공공 교통의 도심으로의 접근이 용이합니다.수도권 서북부 경제·문화 수도 개발 목표, 신도시 내 중심 복합 지구(CMD)조성 고양 창릉 신도시는 “수도권 서북부 경제·문화 수도”이 개발 목표로 하고 있습니다.녹지를 도시 곳 곳에서 연결되도록 조성하고 고양 창릉 신도시 중심부를 흐르는 길이 4km의 창릉 강을 활용하고 생태 농업 권역, 커뮤니티 문화권 지역, 도심 휴식 권역, 자연 히리 권역, 레저 운동 권역 등을 주변에 조성할 계획이래요.또 신도시 내에 조성하는 중심 복합 지구(CMD)는 창릉 신도시뿐만 아니라 고양시의 새로운 도심의 역할을 하도록 조성한다는 복안입니다.GTX역을 중심으로 업무 시설과 상업, 문화, 공공, 주거 등 다양한 용도를 복합화했으며 평일이나 주말에도 활기 찬 도심으로 한다는 계획입니다.이 밖에 화전 역, 고양선의 경전철 역 주변에 창릉 테크 시티를 조성할 계획이라는 것입니다.고양~서울 은혜 평간 도시 철도 건설(고양선)와 GTX-A노선 창릉 역 신설 추진 고양 창릉 신도시는 공공 교통 확충 부분의 핵심 사업으로 고양~서울 은혜 평간 도시 철도 건설(고양선)와 GTX-A노선 창릉 역 신설을 추진합니다.주요 도로 사업으로서는 중앙로~ 제2자유로 연결로 신설, 물 빛 다리 및 강변 북로 확장을 추진하고 있습니다.현재 설계 진행 단계에 있다고 합니다.창릉 강을 끼고 한강과 북한산까지 연계되도록 광역 PM·자전거 네트워크를 구축할 계획이라는 것입니다.

지구 이름 고양 창릉 공공 주택 지구 면적 7,890,019㎡(2,387천평)사업 시행 기간 2020년~2029년 위치경기 고양시 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동, 향동동, 화전동, 도내동, 살구 신동, 화정동, 별 성사동 화정동 일대 사업 시행자경기도·한국 토지 주택 공사·경기 주택 도시 공사·고양 도시 관리 공사 인구 및 주택 계획 주택 38천인

지구명 고양창릉공공주택지구면적 7,890,019㎡(2,387천평) 사업시행기간 2020년~2029년 위치 경기도 고양시 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동, 향동, 화전동, 도내동, 행신동, 화정동, 성사동, 화정동 일원 사업시행자 경기도·한국토지주택공사·경기주택도시공사·고양도시관리공사 인구 및 주택계획주택 38천명

/ 고양 창릉 3기 신도시 추진 경위

/ 고양 창릉 3기 신도시 추진 경위

201809.13. 주택 시장 안정 대책(관계 부처 합동)09.21. 수도권 주택 공급 확대 방안(국토 교통부)수도권 공공 택지 30만채 확보, 1차 17곳 3.5만채 발표 201905.07. 제3차 신규 택지 추진 계획 3차 28곳 11만채 발표(고양 창릉, 부천 대장 등 2곳 5.8만가구 포함)202003년 06월 고양 창릉 지구 지정 완료 12월 30일 남양주 왕 숙소, 고양 창릉 광역 교통 개선 대책 확정 202103.02. 고양 창릉 지구 계획 승인 계획

201809.13. 주택시장안정대책(연관부처 합동) 09.21. 수도권 주택공급확대방안(국토교통부) 수도권 공공택지 30만호 확보, 1차 17개소 3.5만호 발표 201905.07.3차 신규택지추진계획 3차 28개소 11만호 발표(고양창릉, 부천대장 등 2개소 5.8만호 포함) 2003년 06월 고양창릉지구 지정완료 12월 30일 남양주 왕숙, 고양창릉광역교통개선대책 확정 202103.02 고양창릉지구계획 승인계획입지.서울 마포구, 은평구 인접, GTX-A창릉 역~삼성 역까지 20분 도달 전망 고양 창릉은 서울 서북부 지역과의 접속이 좋습니다.제1기 신도시의 일산과 제2기 신도시 파주 운정보다 더 서울 도심에 훨씬 가까운 서울 마포구, 은평구와 인접한 데다 교통 등 호재도 있습니다.특히 2023~2024년 GTX-A노선이 고양 창릉 지구 한가운데에 개통되면 창릉 역에서 삼성 역까지 20분 이내에 도달하는 것입니다.여기에 고양이~서울 은혜 평간 도시 철도(고양선)이 2026~2027년경 개통되면 서울 주요 도심권의 이동도 훨씬 쉽게 됩니다.2027년 입주 예정인 고양 창릉은 개발이 한창인 고양시 원흥 지구, 삼송 지구, 향동 지구 등에 둘러싸였으며 주변에 교통·상업 시설 등 주거 인프라가 이미 비교적 반듯한 상태에서 입주 가능한 지역이라는 것이 장점으로 꼽히고 있습니다.고양은 정부가 택지로 쓸 만한 땅이 많지만 고양시에는 정부가 손쉽게 택지로 쓸 만한 땅이 많습니다.국경 지역 근처여서, 2016년 기준으로 개발 제한 구역(119.37㎢)이 남양주(226.66㎢)다음으로 넓지만 고양시 전체 토지의 절반(45%)에 가깝습니다 더 개발 제한 구역의 상당 부분이 국가·공유지이기 때문에 지주의 개발 반발을 줄이려는 보상비를 낮추어 개발 비용도 적은 걸 수 있습니다.이런 이유로 고양시는 그동안 수도권 주택 공급에서 거의 벗어나지 못하고 있습니다.그래서 고양시 일산 등 공공 택지 개발이 제일 많아요.일산에 앞서서 1988년 사기 다니를 시작으로 창릉 근처의 향동·지축까지 17의 공공 택지가 개발되고 일산(1574만㎡)2배가 넘는 3471만㎡에 주택 22만가구(인구 74만명)이 건설되었습니다.그런데 이 일산 2배 크기의 택지 지구가 1988년부터 17도 개발됐음에도 불구하고 아직 계획 중인 곳도 분양이 진행 중도 여전히 많습니다.살기 좋은 지역으로 탈바꿈에 있어서 좋은 일이긴 하지만 투자 관점에서 보면 공급이 많은 지역에서 큰 차익을 거두기는 쉽지 않을 것 같아요.서울의 수요 분산보다는 일산권, 파주의 수요를 빨아들이는 같은 대규모 택지 개발로 고양시의 인구는 2022년 03월 기준으로 107만명으로 수원(118만명)다음으로 많지만 현재 개발이 끝나는 공공 택지로 창릉 신도시가 조성되면 수원시의 인구를 넘어설 가능성이 높다.현재 GTX-A노선이 완공되면 종로, 을지로 등 도심권과 여의도 업무 지구의 배후 주거 지역으로서 제대로 정착할 것이라고 전문가는 보고 있지만 서울의 수요를 분산하기보다 일산권뿐 아니라 파주의 수요까지 들이마시는 것에 그칠 가능성이 있습니다.이에 3기 신도시 개발에 외형상 고양은 규모가 커지지만 창릉 3기 신도시와 일산 1기 신도시권 사이의 “내분”은 한층 더 깊어질 가능성이 있습니다.인근 군 부대가 있어 당초 계획보다 부지 축소 고양 창릉 신도시는 약 3만 8000의 주택이 공급을 계획하고 있습니다.그런데 당시의 면적이 813만㎡에서 이번 2021년 11월 30일 지구 계획 승인은 789만㎡에 24만㎡정도로 축소되었습니다.이에 대해서 국토부 측은 군 부대 근처 숲으로 계획된 부분을 군의 요청에 의한 지구에 편입하지 않았다고 설명했습니다.서울 마포구, 은평구 인접, GTX-A 창릉역~삼성역까지 20분 도달 전망 고양 창릉은 서울 서북부 지역과의 접근성이 좋습니다.1기 신도시 일산이나 2기 신도시 파주 운정보다 서울 도심에 훨씬 가깝고 서울 마포구, 은평구와 인접해 있는데다 교통 호재도 있습니다.특히 2023~2024년 GTX-A 노선이 고양 창릉지구 한복판에 개통되면 창릉역에서 삼성역까지 20분 안에 도달할 수 있을 전망입니다.여기에 고양이~서울 은평간 도시철도(고양선)가 2026~2027년경 개통되면 서울 주요 도심권으로의 이동도 훨씬 쉬워집니다.”2027년 입주 예정인 고양 창릉은 개발이 한창인 고양시 원흥지구, 삼송지구, 향동지구 등으로 둘러싸여 있으며 주변에 교통·상업시설 등 주거 인프라가 이미 비교적 잘 갖춰진 상태에서 입주 가능한 지역이라는 것이 장점으로 꼽히고 있습니다” 고양에는 정부가 택지로 쓸 수 있는 땅이 많지만 고양시에는 정부가 손쉽게 택지로 쓸 수 있는 땅이 많습니다. 접경지역 인근이라 2016년 기준 개발제한구역(119.37㎢)이 남양주(226.66㎢) 다음으로 넓지만 고양시 전체 토지의 절반(45%)에 가깝습니다. 게다가 개발제한구역의 상당 부분이 국·공유지이기 때문에 지주의 개발반발을 줄이고 보상비를 낮추고 개발비용도 적게 들일 수 있습니다.이런 이유로 고양시는 그동안 수도권 주택 공급에서 거의 벗어나지 못하고 있습니다.그래서 고양시 일산을 포함해서 공공택지 개발이 제일 많아요. 일산에 앞서 1988년 능곡을 시작으로 창릉 인근 향동·지축까지 17개 공공택지가 개발돼 일산(1574만㎡)의 2배가 넘는 총 3471만㎡에 주택 22만 가구(인구 74만 명)가 건설됐습니다.그런데 이 일산의 두 배 크기 택지지구가 1988년부터 17개나 개발됐는데도 아직 계획 중인 곳이나 분양이 진행되고 있는 곳도 여전히 많습니다.살기 좋은 지역으로 변모하는 데 있어서 좋기는 하지만 투자 관점에서 보면 공급이 많은 지역에서 큰 차익을 거두기는 쉽지 않아 보입니다. 서울의 수요 분산보다는 일산권, 파주의 수요를 빨아들이는 대규모 택지 개발로 고양시 인구는 2022년 03월 기준 107만명으로 수원(118만명) 다음으로 많지만 현재 개발이 끝난 공공택지와 창릉신도시가 조성되면 수원시 인구를 넘어설 가능성이 높다.현재 GTX-A 노선이 완공되면 종로, 을지로 등 도심권과 여의도 업무지구의 배후 주거지역으로 충분히 자리 잡을 것으로 전문가들은 전망하고 있지만 서울 수요를 분산하기보다 일산권뿐만 아니라 파주 수요까지 끌어들이는 데 그칠 가능성이 있습니다.반면 3기 신도시 개발로 외형상 고양은 규모가 커지지만 창릉 3기 신도시권과 일산 1기 신도시권 간 ‘내홍’은 더욱 심화될 수 있습니다. 인근 군부대가 있어 당초 계획보다 부지 축소 고양 창릉신도시는 약 3만8000채의 주택이 공급될 계획입니다.그런데 지구 지정 당시 면적이 813만㎡에서 이번 2021년 11월 30일 지구계획 승인에서는 789만㎡로 24만㎡ 가량 축소됐습니다. 이에 대해 국토부 측은 군부대 인근 숲으로 계획됐던 부분을 군 요청에 따라 지구로 편입하지 않았다고 설명했습니다.광역교통개선대책국토교통부 – 보도자료 남양주 왕궁 고양 창릉신도시 교통대책 확정! http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084988첨부파일 남양주왕궁_고양창릉신도시 교통대책_20201230.hwp파일 다운로드 내 PC저장네이버 MYBOX에 저장정부는 2020년 12월 30일 고양 창릉 광역 교통 개선 대책을 발표했습니다.고양~서울 은혜 평간의 도시 철도 등 16의 사업에 총 2조 2천억원을 투입하겠다고 했습니다.광역 교통 개선 대책이 시행되면 주요 통행 시간이 서울 역 방면 40→ 10분 여의도 쪽 50→ 25분에 단축되어 주변 도심의 원흥, 화정, 지축 지구 등 수도권 서북 지역의 도로 교통 여건도 개선될 것으로 했습니다.이 중 가장 핵심적인 사업은 고양~서울 은혜 평간의 도시 철도 건설(고양선)와 GTX-A창릉 역 신설 추진입니다.이에 대한 정부도 고양 창릉 지구는 공공 교통 확충 부분 가운데 핵심 사업으로 고양~서울 은혜 평간 도시 철도 건설 건설과 GTX-A창릉 역 신설 ㉯을 추진하겠다고 발표했습니다.정부는 2020년 12월 30일 고양 창릉 광역교통 개선 대책을 발표했습니다.고양~서울 은평 간 도시철도 등 16개 사업에 총 2조2천억원을 투입하기로 했습니다.광역교통개선대책이 시행되면 주요 통행시간이 서울역 방면 40→10분, 여의도 방면 50→25분으로 단축되고 주변 도심인 원흥, 화정, 지축지구 등 수도권 서북지역의 도로교통 여건도 개선될 것이라고 밝혔습니다.이 중 가장 핵심적인 사업은 고양~서울 은평간 도시철도 건설(고양선)과 GTX-A 창릉역 신설 추진입니다.이에 정부도 고양 창릉지구는 대중교통 확충 부분 중 핵심 사업으로 고양~서울 은평 간 도시철도 건설 ᄀᆫと와 GTX-A 창릉역 신설 ㉯을 추진하겠다고 밝혔습니다.2022년 03월 10일 한국 토지 주택 공사(LH)에 의하면,”고양 창릉 공공 주택 지구 조성 공사 실시 설계 용역”과 “고양 창릉 공공 주택 지구 도시 시설물 실시 설계 용역”을 발주했습니다.토지 보상에 앞서고 실시 설계를 진행하고 입주 시기로 착공을 바꾸고 속도감을 내고 추진하겠다는 것이지만.특히 도심권의 차선이 확장되어, 교통의 편리성도 높아질 전망입니다.해당 용역은 책용 역과 관리 용역으로 나뉘어 조성 공사는 36개월, 도시 시설물은 32개월 간 진행하는 관리 용역은 총 58개월간 진행된다고 합니다.관리 용역은 실시 설계가 열리는 책용 역과는 다른 인허가 변경 사항 등이 발생한 때에 반영하는 기간에서 착공은 책용 역 중에도 실시가 가능하다는 게 LH측의 설명입니다.LH는 토지 이용 계획의 변동에 의해서 구조물의 규모, 수량이 변경될 가능성이 있다고 명시하고 있습니다.고양 창릉은 지구가 커서 단지를 나누어 입주가 빠른 지역에서 공사가 진행된다고 합니다.간단히 말하면, 용역이 진행되는 3년 입주 시기에 의해서 실시 설계로 착공이 다르기 때문에 지역마다 완공 시기가 다를 수 있다는 것입니다.일부에서는 고양 창릉은 다른 3기 신도시와 달리 토지 보상이 끝나지 않았음을 지적하고 있습니다.기본적으로 공사를 하려면 토지 보상 절차를 완료해야 하는데 LH관계자는 고양 창릉 토지 보상은 2022년 상반기에 착수하겠다고 말했어요.그러나 2019년부터 토지 보상의 이야기가 나왔는데 아직 토지 보상이 이뤄지지 않아 공사 착공에는 시간이 걸릴지도 모른다고 생각합니다.이에 대한 LH관계자는 “고양 창릉 토지 보상은 2022년 상반기 안에 착수한다”고 전했다.고양 창릉신도시 조성 첫 삽 나온다…8차선 도로 확장·BRT 연동 https://www.news1.kr/articles/ ?4609545고양 창릉신도시 조성 첫 삽 나온다…8차선 도로 확장·BRT 연동 https://www.news1.kr/articles/ ?4609545정부, LH가 토지 공급 가격의 혜택을 축소하는, 대토 보상을 장려하고 토지주와의 갈등이 커지고 있습니다.이들 지역에 대한 토지 보상을 시작하면서도 토지 보상에 시간이 걸릴 이유의 하나는 정부와 LH가 토지 공급 가격의 혜택을 축소하는 토지 원주 민간의 갈등이 불거지고 있기 때문입니다.우선 2020년 03월 04일, 대토 관련 법률 개정안이 통과되었습니다.이 개정안은 시행사의 신탁 방식에 의한 다이 땅 보상권 거래를 금지하고 다이 땅 보상권에 대한 전매 제한을 위반한 경우 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다는 내용이 신설되어 있습니다.정부는 택지에 대한 토지 보상금 제도에서 “대토 보상”을 장려하고 있습니다.토지 보상금을 현금으로 지급하면 이 토지 보상금으로 집값 폭등의 요인으로 작용하는 것을 막기 때문입니다.실제로 2005~2006년 수도권 부동산 가격이 급등한 요인으로 판교 신도시 등 제2기 신도시에서 해제된 토지 보상금에 따른 것으로 분석하고 있습니다.그런데 이 다이 토지 보상을 위한 공급 가격의 혜택을 축소한 것입니다.예를 들어 종래는 100억원의 토지 소유자가 근린 상업 용지에 대해서 다이 토지 보상을 받는다고 했을 때 이 근린 상업 용지의 낙찰 가격 300억원이면 300억원에 대해서 120%의 혜택으로 가격이 책정된 240억원을 줘야 하지만 본인 소유 100억원을 제외한 140억원에 구입할 수 있도록 할 것입니다.그러나 이 부분이 축소되면서 100억원의 토지 소유자가 근린 상업 용지에 대해서 다이 토지 보상을 받고자 하는 때 이 근린 상업 용지의 낙찰 가격 300억원이면 300억원의 90%인 270억원을 줘야 하지만 본인 소유 100억원을 제외한 170억원에 구입할 수 있도록 했습니다.구분 120% 혜택 적용 90% 혜택 적용 차이 100억원 토지소유자 인근 상업용지 낙찰가 300억원에 구입시 240억원에 구입가능 270억원에 구입가능 30억원 차이 발생 140억원에 구입가능(본인소유 100억원 제외) 170억원에 구입가능(본인소유 100억원 제외)이에 대한 LH관계자도 “상업용 토지에 집중하는 수요를 분산하고 토지 소유자가 정당한 보상을 받을 수 있도록 일반 분양 기준에 의한 대토 보상을 시행하는 차원”이라고 밝혔지만 과연 토지 소유자는 따를 것인지는 잘 모르겠다고 말했습니다.결국 지주가 다이 토지 보상을 받게 되더라도 대부분 대 토왕 토지로 근린 상업 용지, 일반 상업 용지, 업무 시설 용지, 일반 택지 지구 내 상업 용지를 받는다고 하는데, 이 일반 택지 지구 내 상업 용지에 대한 혜택이 축소되면 지주가 다이 토지 보상을 꺼리게 하고 있습니다.지주들은 대토 보상 체결 이후 전매 금지가 되므로 돈이 묶이어 버립니다.법이 개정되기 전에는 지주가 대토 보상 계약을 체결한다고 해도, 1년 후에 현금 전환 보상이 가능합니다.이를 시행사가 미리 신탁 계약을 맺고 전매하는 방식이 가능했다.이번 법 개정으로 대토 보상권에 따른 현금으로 보상 받을 권리를 양도하거나 신탁하기도 전매 제한 대상임을 명시하기로 편법으로 하는 전매 행위를 막았습니다.즉, 대토 계약을 체결한다고 대토 보상권 전매가 금지된다는 것입니다.한편 2020년 01월 05일, 대토 보상권을 부동산 투자 펀드(리트)에 출자할 때 양도세 감면 혜택 40% 올리는 데 주도 투자를 유도하고 있지만 리츠는 돈이 오랫동안 묶어 놓기 때문에 땅 주인의 입장에서는 이를 좋아하는지는 잘 모르겠습니다.이런 저런 지주에게 대토 보상을 하겠다는 정부는 말하고있습니다만, 지주에 대토 보상 받는 혜택이 줄어드는 상황에서 과연 대토 보상을 받으려는 안니다.LH사태에 따른 3기 신도시 가운데 유일하게 보상 단계에 착수할 수 있지 않고/2023년 상반기 보상 시작을 밝히고 이처럼 토지 보상이 늦은 가운데 2021년 03월 한국 토지 주택 공사(LH)직원 사전 토지 투기 의혹에 얽혀개발 철회 요구가 나온 데 이어 2021년 12월 01일 부동산 투기 사범으로 검찰에 송치된 366명 중 창릉 지구만 41명도 나왔습니다.이 고양 창릉 신도시에서는 이런 대표적인 LH투기 사건 등으로 3기 신도시 지역 중 유일하게 보상 단계에 착수하지도 못 했습니다.부천 오크라 지구가 2021년 11월 왕 숙소 1지구가 2021년 12월 03일 왕 숙소 2지구가 2021년 12월 20일에 보상을 시작한 것을 감안하면 꽤 늦게 있습니다.계양, 그 산의 경우 2021년 12월 28일 기준으로 토지 보상률이 각각 87%·83%에 이르는 반면 창릉 지구는 차질물 조사를 끝내2023년 상반기에 창릉 지구에 대한 보상을 시작하면 LH가 밝혔습니다.LH관계자는 “지조물 조사를 끝내2023년 상반기에 창릉 지구에 대한 보상을 시작했다”이라고 말했다창릉 지구 내 생콘크리트 공장 및 폐기물 회수 업자 등 350~370여개의 이전을 둘러싸고도 난항을 겪고 있는 상태지만 창릉 지구 내 생콘크리트 공장 및 폐기물 회수 업자 등 350~370여개의 이전을 둘러싸고도 난항을 겪고 있는 상태라는 것입니다.정부는 창릉 지구 내 생콘크리트 공장 3곳과 폐기물 회수 업자 등이 인근 대덕동·현천동 등에 옮기겠다고 밝혔지만, 이전 대상지에는 덕의 은혜 지구가 이미 위치하고 있는 상황입니다.이에 창릉보다 앞선 덕 은혜 지구의 수분자들은 “왜 뒤에 들어온 창릉 때문에 덕 은혜가 피해를 받아야 하나”라고 강력히 반발하고 있습니다.덕 은혜 지구만 아니라 인근 향동과 서울 상암·수색·증산동 주민까지 레미콘 공장 등 이전에 반대하는 연대 움직임을 보이고 있습니다.여기에 고양시 의회도 2021년 10월”창릉 3기 레미콘 공장 이전 대상지 반대 및 공장 허가 요구 결의안”을 채택했습니다.덕 은혜동의 공인 중개 사무소 관계자는 “주민뿐 아니라 고양시에서도 레미콘 공장 등 이전에 반대하는 목소리가 크다 LH가 함부로 감행하기는 어려울 것”이라며”상당한 진통이 예고된다”라고 말했다.보상 이후 후속 단계인 인허가 절차까지 감안하면 2026년 입주, 사업 일정이 늦어질 수 있으므로 이렇게 안팎에 변수가 생기보상 이후 후속 단계인 인허가 절차까지 감안하면 2026년 입주를 목표로 한 사업 일정이 늦어질 수 있다는 예상도 나오고 있습니다.업계에서는 제3기 신도시가 전반적으로 정부 예정대로 진행하기 어려운 상황에서 창릉 신도시의 경우에는 더 늦춰질 가능성이 높다고 보고 있습니다.그 때문에 오랜 기간 지연될 경우 입주를 기다리던 사람들이 매매 시장으로 선회하거나 민간 분양에 돌아설 가능성이 있으며, 이 경우 일시적으로라도 패닉 바잉(Panic buying)이 발생하는 시장이 불안할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.창릉 지구가 포함된 도내동의 한 공인 중개 사무소 관계자는 “이것 저것 변수가 많은 것이 사실”이라며”3기 신도시가 전반적으로 정부 예정대로 진행하기 어렵겠지만 창릉은 아무래도 더 늦춰질 가능성이 높다”라고 말했다.부동산 R114의 윤·지혜 수석 연구원은 “어쨌든 정부가 공언한 계획인 만큼 새 정부가 들어서도 추진될 것”이라며”이지만 당초 일정보다 늦을 가능성이 높다”라고 말했다.계속”오랜 기간 지연될 경우 입주를 기다리던 사람들이 매매 시장으로 선회하거나 민간 분양에 돌아설 가능성이 있으며, 이 경우 일시적으로라도 패닉 바잉(Panic buying)이 발생하는 시장이 불안하게 될 수 있다”고 덧붙였다.제3기 신도시에서 가장 많은 보상금이 지급되는 지역이 남양주 원 스쿠 지구와 고양 창릉 지구입니다.제3기 신도시에서 가장 많은 보상금이 지급되는 지역이 한 스쿠 지구와 고양 창릉 지구입니다.고양 창릉 주택 지구는 2022년 3월에 약 6조 3630억원 규모로 추정되는 토지 보상을 시작한다고 하지만 자칫 사전 청약에 따른 본청 정도는 꽤 오래 걸린다고 생각되네요.1. 인천 카츠라 양공 공주 집 지구(335만㎡)2. 부천 오크라 공공 주택 지구(343만 4660㎡)3. 하남교야 마(649만 1155㎡)4. 고양 창릉 공공 주택 지구(812만 6948㎡)5. 남양주 원 스쿠 1·2지구(1133만 7275㎡)보상도 공장 이전도 난항 내우외환에 시달리는 창릉 https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2022/01/03/NOV5LV5QZRHC7DRJIJIJ5GWLXM//사전 청약 2021년 12월 고양 창릉 1700가구 사전 청약 발표, 국토부는 2021년 7월부터 3만가구의 수도권 청약을 개시했습니다.그동안 정부가 강조하고 온 후 분양 방식의 원칙을 깨고 사전 청약 방식으로 바꾸고 제3기 신도시 물량을 빨리 공급하고 수요 분산으로 집값 안정을 도모한다고 했는데요.2020년 07월 인천 계양(인천·케양)(1만 1000가구)와 서울 동작구 노량진(통쟈쿡·노량진)수방사(스발사)부지(200가구)을 시작으로 사전 청약을 시작으로 2020년 11,12월에 남양주 왕 숙(2400가구), 부천 오크라(프쵸은데쟈은, 2000가구), 고양 창릉 지구(1600가구), 하남교야 마(1100가구)등으로 사전 청약을 한다는 계획을 발표했습니다.그리고 국토 교통부는 2021년 12월 29일 제3기 신도시인 남양주 왕 전 부천 대장 인천 카츠라 양과 함께 고양 창릉 1697세대를 포함하여 사전 청약 모집 공고를 냈습니다.고향의 창릉 지구는 약 3만 8000채가 공급됐으며 이 중 2020년 12월의 사전 청약 물량은 1700채(신혼 희망 타운 600채)을 발표했습니다.2022년 01월 고양 창릉 1697가구의 사전 청약, 전용별 4~6억원대 분양가 책정, 그리고 2022년 01월 10일 4차 사전 청약에서 3기 신도시와 수도권 공공 택지 모두 12지구에서 총 1만 3552가구가 공급되는 가운데 고양 창릉 1697가구가 실행되었습니다.4차 사전 청약의 대상은 지구별로 인천 카츠라 양 302가구, 남양주 왕숙 2352가구, 부천 오크라 1863가구, 고양 창릉 1697가구, 성남금 흙 727가구, 부천 역니 927가구, 시흥 코로모 1325가구, 안산 장상 922가구, 안산 신길 1372채, 서울 대부분 115채, 구리 갈매 1125채, 고양 장항 825채요.LH가 공개된 추정 분양가를 보면, 남양주 왕궁 84㎡의 경우 4억 8900만~5억 2300만원대에서 고양 창릉은 전용별로 4억 6억원대 서울 대부분의 신혼 희망 도시는 7억 2400만원대 였다.22년 01월 24일 제4차 사전 청약 신청 마감, 고양 창릉의 평균 경쟁률은 36.6배, 가장 많이 모여서 2022년 01월 24일 국토 교통부는 제4차 사전 청약(공공 분양 6400가구·신혼 희망 타운 7152가구)에 대한 신청을 마감한 결과 13만 6000명이 신청하고 10대 1의 평균 경쟁률을 기록했다고 발표했습니다.공공 분양은 평균 17.3배, 시기타는 3.5배의 경쟁률을 기록하고 공공 분양의 경우 신혼 부부, 다자녀 등 특별 공급 경쟁률은 8.5배, 일반 분양은 51.8배로 집계됐다는 것입니다.이 가운데 공공 분양의 최대 흥행 지구는 고양 창릉으로 4차 사전 청약의 공공 분양 7지구 중 고양 창릉의 평균 경쟁률은 36.6대 1이 되고 있습니다.특히 고양 창릉 전용 84㎡는 78가구 모집에 1만 2921명이 몰렸고 경쟁률이 165.7대 1에서 가장 높아졌다고 합니다.이 밖에 평균 경쟁률은 △ 남양 주 왕 숙(19.7대 1)△ 고양 장항(코양쟈은항, 17.4대 1)△ 부천 대장(16.5대 1)△ 시흥 코로모(4.3대 1)△ 안산 신길(안산 신길, 3.6대 1)△ 안산장상(7.4대 1)순으로 나타났다는 것입니다.청약 경쟁률이 높은 이유, GTX-A, 고양선 등으로 서울 도심과의 접근성이 높아지면서 이처럼 높은 경쟁률이 나온 것은 입지적으로 서울 도심과의 접근성이 다른 사전 청약 대상지보다 높기 때문입니다.물론 입지 면에서 가장 중요한 요소 중 하나인 “강남 접속”은 허난교야 마와는 비교가 안 되지만 고양 창릉은 GTX-A, 고양선 등 예정되어 있는 각종 호재가 이를 어느 정도 상쇄할 것으로 전망하고 있습니다.특히 GTX가 개통되면 창릉 역에서 삼성 역까지 10분대에 진입하게 되는데 이런 이유로 사전 조사에서 3기 신도시 안에서 하남교 산에 이어가장 높은 선호도를 기록하기도 했습니다.고양 창릉은 서울 상암동 여의도동 광화문, 마곡 등 서북권의 서울 사무실 지역과의 접근성이 높은 데다 제1기 신도시인 일산 인프라를 이용할 점이 남양주 왕궁보다 입지에 우위를 보인 것으로 분석되고 있습니다.여기에 고양 창릉이 포함된 강남권과 이어지는 광역 급행 철도(GTX)-A노선이 B노선보다 준공 시점이 빠를 것으로 시장의 분위기도 반영된 것이라고 전문가는 말하고 있습니다.도시와 경제의 송·순형 대표는 “1시 신도시인 일산 노후화로 주민들이 주변 입지 수요가 많고, 남양주 왕궁보다 강남권을 제외한 서울 서북권 사무실 지역과 가까운 것이 고양 창릉의 장점”이라며”더(고양 창릉이 포함된 강남권과 연결하는 광역 급행 철도(GTX)-A노선이 B노선보다 준공 시점이 빠를 것으로 시장의 분위기도 반영된 “이라고 말했다.청약경쟁률이 높은 이유, GTX-A, 고양선 등에서 서울 도심과의 접근성이 높아졌고, 이처럼 높은 경쟁률이 나온 것은 입지적으로 서울 도심과의 접근성이 다른 사전 청약대상지보다 높기 때문입니다.물론 입지 면에서 가장 중요한 요소 중 하나인 ‘강남 접근성’은 하남교산과는 비교가 안 되지만 고양창릉은 GTX-A나 고양선 등 예정된 다양한 호재들이 이를 어느 정도 상쇄할 것으로 전망하고 있습니다.특히 GTX가 개통되면 창릉역에서 삼성역까지 10분대에 진입할 수 있게 되는데, 이런 이유로 사전조사에서 3기 신도시 중 하남교산에 이어 가장 높은 선호도를 기록하기도 했습니다. 고양 창릉은 서울 상암동, 여의도동, 광화문, 마곡 등 서북권 서울 오피스 지구와의 접근성이 높은데다 1기 신도시인 일산 인프라를 이용할 수 있는 점이 남양주 왕궁보다 입지에 우위를 보인 것으로 분석되고 있습니다.여기에 (고양 창릉이 포함된) 강남권과 연결되는 광역급행철도(GTX)-A 노선이 B노선보다 준공 시점이 빠를 것이라는 시장 분위기도 반영된 것이라고 전문가들은 말합니다. 송승현 도시경제 대표는 1시 신도시인 일산 노후화로 주민들이 주변 입지 수요가 많은 데다 남양주 왕궁보다 강남권을 제외한 서울 서북권 오피스지구와 가까운 것이 고양 창릉의 장점이라며 여기에 (고양 창릉이 포함된) 강남권과 연결되는 광역급행철도(GTX)-A 노선이 B노선보다 준공 시점이 빠를 것이라는 시장 분위기도 반영됐다고 말했다.고양 창릉-향동지구 폐기물처리장 신경전 https://www.etoday.co.kr/news/view/2039263함영진 직방 데이터랩장은 “인천 계양과 남양주 진접의 경우 추정 분양가는 인근 실거래가와 비교해 100%를 넘는 경우도 있었다”며 “인근 기분 좋은 민간 분양가와 비교했을 때 90% 정도 수준에서도 수요자 입장에서는 고분양가 부담을 가질 수 있다”고 말했다.정부가 밝힌 분양가 산정 기준인 “주변 시세”의 개념이 명확하지 않아 고분양가 논란이 커지고 있어 그런데 3기 신도시의 고분양가 논란이 제기되는 이유 중 하나는 주변 시세가 급등했다고 해도 정부가 밝힌 분양가 산정 기준인 “주변 시세”의 개념이 명확하지 않은 점 역시 고분양가 논란의 또 하나의 원인으로 지적되고 있습니다.아직 주변 시세에 반영되는 지역의 반경, 비교 대상 주택의 범주 등에 대한 명확한 기준은 없기 때문에, 중저가 아파트 대비 분양 가격이 높다는 일부의 지적과 정부의 표본에 대한 견해가 다르다는 지적입니다.국토부 관계자는 “『 주변 시세 』다는 것이 법적으로 결정되는 개념이 없어 당초 결정된 기준은 없다”로서 “복수의 합리적인 비교 대상을 정하는 표본으로 하고 반영하고 있다”라고 말했다.문제는 2~3년 후 본 계약 때 분양 가격이 더 올라간다는 전망 문제는 정부는 건축비 인상 등에 분양 가격 조정 가능성이 있다는 부분입니다.물가 상승률 수준으로 변동폭을 최소화할 계획이라고 밝혔지만 사전 청약이 이루어진 단지를 중심으로 호가가 오르고 있는 점을 감안하면 2~3년 후의 본 계약 때는 분양 가격이 더 오른다고 예상됩니다.정부는 “건축비 상승 등으로 분양 가격 조정 가능성이 있다”로 물가 상승률 수준으로 변동폭을 최소화할 계획이라고 밝힌 바 있다.러시아 우크라이나 침공의 영향으로 유연탄 가격이 급등하고 시멘트 값 폭등, 이런 우려할 일이 일어났습니다.러시아 우크라이나 침공의 영향으로 유연탄 가격이 급등하는 시멘트 값이 폭등했어요.시멘트 생산에 필수적인 유연탄 가격이 1년 전의 1톤당 84달러에서 2022년 04월 15일 236달러로 상승했지만 이 유연탄 가격 인상으로 국내 시멘트 업계 1위의 쌍용 C&E는 한국 레미콘 공업 협동 조합 연합회와 납품 시멘트 가격을 1톤당 7만 8800원에서 9만 800원에 15.2% 올리기로 합의했습니다.철근 가격 상승세, 2022년 1월 1톤당 105만원, 전년 동월 대비 30%상승 철근 가격 상승세가 얕볼 수 없을 정도 상승하고 있습니다.세계 최대의 철근 생산국인 중국의 수출 제한으로 철근 가격은 2021년부터 폭등하고 있는 상황입니다.대한 건설 협회에 의하면 고장력 철근(SD400)은 2022년 01월 1톤당 105만원에 거래되었는데, 이는 2021년 동기 대비 30%나 오른 것입니다. 철근은 건물의 뼈대 역할을 하는 만큼 가격이 오르면 건설 회사의 부담도 커지지 않을 수 없습니다.원자재 가격 인상 문제-분양가 상승의 단서, 공급 차질 가능성이 커지고 있으며, 원자재 가격 인상은 분양가 인상으로 이어질 가능성이 높습니다.국토 교통부는 원자재 가격 상승 등을 고려하고 2022년 03월부터 아파트 기본형 건축비 상한액을 1㎡당 178만 2000원에서 182만 9000원으로 끌어올렸습니다.분양가 상한제 등을 피하려고 새 정부 출범 이후 분양 시기를 늦추는 재건축 단지 등이 늘고 있는데 이 경우 자재 가격 인상에 공사비 갈등이 더욱 커지지 않을 수 없습니다.이런 상황에서 본청 약시 분양 가격도 건축비 상승에 따른 분양가는 더 높아질 가능성이 높아지고 있습니다.원자재 가격 인상 문제-분양가 상승의 단서, 공급 차질 가능성이 커지고 있으며, 원자재 가격 인상은 분양가 인상으로 이어질 가능성이 높습니다.국토 교통부는 원자재 가격 상승 등을 고려하고 2022년 03월부터 아파트 기본형 건축비 상한액을 1㎡당 178만 2000원에서 182만 9000원으로 끌어올렸습니다.분양가 상한제 등을 피하려고 새 정부 출범 이후 분양 시기를 늦추는 재건축 단지 등이 늘고 있는데 이 경우 자재 가격 인상에 공사비 갈등이 더욱 커지지 않을 수 없습니다.이런 상황에서 본청 약시 분양 가격도 건축비 상승에 따른 분양가는 더 높아질 가능성이 높아지고 있습니다.치솟는 건설 원자재 가격 그래픽=김현서 [email protected]#고양창릉신도시 #3기신도시 #토지보상 #2023년부터시작 #2026년입주 #더지연될수도 있음 #사전청약 #GTX-A #창릉역 #신설확정 #주변시세급등 #고분양가 논란 #건축 자재 급등 #본청약시 #분양가 더 비쌀것 같다